茧一文读懂长租公寓的前世今生尊龙凯时注册独家解析抽丝剥

　　比如集中式公寓头部魔方○◁●◆★◁，虽然目前是华平资本的控股子公司●●□□▲，但未来谁有资格搭车亦或有能力接盘呢▷▲？另一边的自如也有同样困扰▪•=◇，作为分散式公寓的头部单位▷▽△▲-=，自如在今年3月斩获了软银的10亿美元投资•…▪□，软银轮已经是国际投资机构的大手笔了★★=■●，如果近期盈利模式依然打不通△=★，接下来是否会等来◇■▲“孙宏斌轮▲★●☆“的继续押注呢▪○●•？

　　波折前行▽○□，更需登高望远▼=★•。在这样一个千变万化的行业里▽□，战略的选择比努力带来的价值更大▷■。目前○-=▼◇★，长租公寓已经具备了新基建期望的所有因素▼-●…○，新基建也是长租公寓的下一个突破口◇▽◇-，让我们一起枕戈待旦▼▼▼，只争朝夕=▼。

　　公寓IoT由智能硬件+SaaS软件共同组成◁…▪=▲…。借助公寓IoT…•▷=，公寓实现众多管理场景=■■○◇■，租客随时可以在线办理查看房源■□□…、看房▲▼●=★、预定••□☆、签约□◆=★、缴费◁▼、退房▷△▪▪、物业服务等租房服务-▼，不用和房东打交道▷…●，觉得合适就立即拎包入住★…◆=。

　　同时▲▼★▪•，行业的业态分化也更为精细△□●●•■，▽◆▪“头部与长尾并存▪…•-=”▲☆•，低价房源□▪-…、中端房源和高端房源兼有☆▼○◁●，也迫使公寓在产品和服务上快速升级◆☆◆•◁■，从追求规模改为实践精细化运营▽☆。

　　时间推进到2017年的7月○△○，广州政府官网上发出了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》○▷-△■，该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上的一条里程碑式措施●□△○△☆：租购同权•△★●。这意味着…●★▼◁☆，在广州…■-■，只要是符合条件的租房人◆■●•，未来也可与业主一样■☆▽••，其子女享有同等就近入学的权利▲•○□△。

　　如今…▲★，新基建成为了全社会的热门话题-…◆•○◆，各行各业都在向新基建靠拢…★，探索新的业务合作机遇▼△-，既是当务之急☆▷◁▼◇□，又是长远支撑…••=。那么☆▷••，长租公寓应当如何与新基建结合呢▷▷▽？

　　一些嗅觉灵敏的房企早早意识到楼市会朝着租赁方向发展△☆•，比如2014年就开始大规模布局租赁的龙湖=○、招商蛇口以及金地等□▼，等到2018年时◆▽△▽■，招商壹间★◁、万科泊寓▼△、龙湖冠寓▷▷◆◆☆◇、金地草莓社区★○△、旭辉领寓等Top30的房企□▼=◆，超三分之一都参与分食长租公寓蛋糕△●●-□•。

　　首先被验证的是分散式合租公寓☆△，结合之前◆★◆，经过几年发展▼○□▷◇，因为改造☆▪★•-、运营★▲■、并购等难度都较大=▷☆◇，匹配不同圈层的生活方式对实体与虚拟空间的重新定义□◇，2◇•、新人类和新社交需求★▲▽□，首先需要客观地了解下赛道选手现状☆…•，长租公寓行业格局初见雏形▪□▽-。边际效益不断递减▲★▼▪…，被认为很难规模化▷■▼。

　　同时★▲▽•…，资本市场和政府部门●▽，也都在第一时间向租赁企业伸出了橄榄枝■◆▷●▼□，通过外部资本▷●■△、资产证券化等多种途径开始为行业•○□…★“输血•▼”☆△。例如软银向自如和贝壳找房分别投资10亿美元•▲◁•，其中5亿美元直接投资自如▲■●…▷◆；建行定向1900亿投放长租公寓■…•▲；万众瞩目的公募REITs试点■▲▼■；国家队中海企业发行95亿元住房租赁专项公司债券▪◁▪◆；华润置地发行50亿住房租赁公司债□•▼=▽=；全球租赁住宅领军企业睿星资本Greystar▲…▷•▪，也宣布在中国正式推出首个高端租赁社区品牌——▲○=■…“驻在LIVN…=●•◇” ▽…=。

　　★▽…=“租金贷▪•☆”运行时十分依赖◇▷“资金池◁◇”◇△★▼•，一旦资金池出水口与入水口两端的平衡被打破●…□•，必然会出现●•☆◇•“暴雷▽▷”-◆△“跑路=◆▲◆▲▷”的结果-▼…。

　　首先▼▽，资本和头部公寓是水涨船高★○■□▲，为了满足资本期望▲◇，公寓会主动催化规模▼▼★▽◆。但盲目扩张规模反过来让长租公寓吞下了□•□△•★“规模不经济◆□▽”的苦果▲◆•△◆◁。加上政策明确规定了■☆“住房租金贷款金额占比不得超过30%■■…，超过比例的应当于2022年底前调整到位★■☆•”◁▽，所以公寓们在现阶段的核心目标明确改为▷○○▽…“调整业务结构▼▷，专注精细化运营••●★★•，实现健康盈利=……▲★▷”▲=。

　　此外☆=●□，过早跨城经营-=-▽•，同时涉足多条产品线○-△；过度依赖挖人来推动业务---；投入巨额成本自建IT系统等▽-□，日后也都被列入了行业的试错共识中▲●=◆■●。

　　其次◁○▷▷★●，投资的时间节点会直接影响资本融资的上升空间▲☆=▽平方米！泉州又一新地标就在……尊龙凯时a 高端品牌效应不断集聚▷▽▪，东海荣誉酒店也正在如火如荼建设中=▪。30层高楼面朝大海△，定位滨海型白金五星大酒店。△••▷□“酒店设计有227间房▽○…•， 更多 平方米！泉州又一新地标就在……尊龙凯时a。长租公寓已经逐步驶入深水区◁•…，中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率•▲▲=▲，促使资本在投资长租领域时往往只盯着TOP3■▼。随着时间推移•…★，资本向头部不断集中◇●，后进入的资本能分到蛋糕会更小◆■▷，反过来导致整体行业资本不活跃…◆。

　　首先▷…，我国住房租赁市场的主力军是毕业大学生和流动人口■•◆◆=☆，随着城市化进程推进•△○◆，户籍制度进一步改革●•▷•-，带来大规模的人口流动=•，以及中国人居住观念的改变▲•△-，对长租公寓市场的发展起到了推动作用○▪◆■。可以说▽…▪□-▷，只要城市化在发展▼-△，租赁市场就在发展▪-◇◁△。目前••=☆，发达国家的租赁人口占比在30%以上◇▼◇-…，而我国租赁人口占比仅为12%•◁…，这12%的份额已经形成了万亿级的广阔市场★-◆▪。

　　一方面▲•▷，公募REITs政策已然招手○▪△▼▼…，公寓可以尝试拓展新的融资渠道-△=■，与多家金融机构合作开展金融创新□=▪◆△●，摆脱了过去过度依赖且单一的融资形式○•。

　　5G部署加速了物联网的发展…◁，智慧城市▼▪○…、未来社区离现实越来越近•▽。在智能化赋能下○▼△▷=，公寓会大量部署智能硬件-★，未来还可能实现全屋传感器-◆•☆▽，租客的生活场景■◁、习惯▷◇、运动轨迹■★☆、消费数据都将被捕获◇•▪▪★…，长租公寓也将从居住场所变成一个居住数据中心□□=○=，空间消费的载体■◁◇=，公寓可以更好地服务租客☆▽，政府可以更好掌握新市民动态☆◇△，家庭●◇-▪…★、宠物☆▪、健身=◇◇、养老等特定人群需求也将被归类并对应满足▽■▼。同时★•◇，长租公寓成为记录个体行为习惯△○◁☆○、粘性巨大的流量存在的新入口▷•。

　　尽管近几年行业多处断壁残垣○●，但长租市场是好市场-▷…，赛道是好赛道◇●○◁，国家的新基建战略…●■■，也许为行业指出了一条可期的转型之路▷□▼▪■▽。

　　国家发展改革委于2020年4月20日召开的4月份例行新闻发布会上首次明确了▼•▼▪▼“新基建○○▷■◆”范围◁•▷○，包括信息基础设施•…、融合基础设施●★=◆▲▽、创新基础设施三个方面▷★●•◁▲，具体涵盖5G网络建设◇△▽▪★■、工业互联网○•-▽、人工智能•▽、大数据▷▽•○■●、智能交通基础设施☆○▪△、智慧能源基础设施等-…◇△▼。

　　平台和服务商方面…▲-•○☆，曾经智能硬件厂商和公寓SaaS厂商表现最为惹眼◇■…▷▼○，但跑得快也意味着会遇到更多歧路=◆■，如果舍不得尽早掉头▷▽▲◇●☆，最终很可能被沉没成本拖垮•-•▷。

　　之前▼○○▽，无论集中式还是分散式◁•，公寓们用的都是包租二房东○★▷、赚租金差价的商业模式☆□◇☆，没有差异化▲○◁▼，也难以发挥特色优势▽□=◁◆○，一些发现问题并跑得快的长租人▷☆•，开始寻求新的商业模式…◇□。

　　随着住房租赁市场发展=□，长租公寓的形态也在转变□▷▪-、升级◆▷□△-▽，逐步分化出1◆★▲▽◁….0版本的分散式长租公寓形态▷◇☆▪，到2…-□●•-.0版本的集中式长租公寓…•，再到3◁•☆◁.0版的大型社区式租赁住房的变化◁☆★○▷…。

　　就目前国内住房租赁市场来看-▪◇，大多数住房资源仍掌握大业主手上☆▪，随着消费升级•■，原先的纯租赁模式已经不能满足现在年轻人的需求▷○…◇☆●，大业主会逐步退出租赁市场◆▼，并被专业的公寓型企业所替代…▷▽。

　　在日本◇=•◆□-，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理▷★。而美国大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上•□。目前▲☆▽，我国租赁企业渗透率仅为2%▼◇○•▷◆，远低于发达国家水平■▷•▼，有大片空白等待填补☆○□●。

　　目前□•，已经被证实可行且有一定规模的○◇△•▪，如投资型托管或者分润型托管…-◆…，公寓智能化解决方案•…▷●★★，装配式快装和整体软装▪▪…★▷。

　　2020年后▲▪△☆◁•，■▷……▽▼“盈利危机▼=”的大火在行业全场蔓延▷=◁●◁。前有分散式公寓蛋壳▷○▽、青客▷•□▪▽▽“租金两头吃○▷”-▼▲，后有集中式如湾流国际公寓陷入现金流危机等负面爆出◆◇，行业备受打击★▼=○••。△…•▪■-“疫情▲◆=”黑天鹅之下◆--◇■▷，行业恢复招租难度增大◇▽☆▼，原本期待的△△●•=“小阳春•▷◁★=”被延迟…◆▼○▷▷，许多品牌公寓不得不宣告倒闭●◆□。

　　凡事过犹不及▼▽◇○。开发商们凭着雄厚的资本和可观的规模●□▲，集体•△■•◆▪“抢滩•▪…▼●●”长租行业▪▲▽▼，也打乱了行业自我修复迭代的节奏○△◇-▪，◆…“高进低出•□”△=、■▼“长收短付○▲☆”的潘多拉魔盒就此被正式打开○◆☆▷▪●。

　　租购同权也更接地气•…☆★▷◆，新市民的迫切需求如办理居住证更方便□★…、不被房东随意驱赶▼•◇◁•▽、不被随意涨租金等需求都被满足●--▽●△。

　　政策导向引领市场发展方向•◆▪◁■。长租行业朝着规模化◁●△……、专业化的方向前进时▲▪，另一边的房企开始发愁■▷。原本舒舒服服用土地赚钱的开发商们◁▽，发现拿地越来难★■▷☆，成本越来越高△■-◇，土地的红利正在逐步消失…▽■◁，开发商们被迫集体转型●▲。道路千万条◇★=★，但相比跨行做物流•◇◁☆、做旅游尊龙凯时注册○▲、做教育▪▷◆○，运营长租与运营地产仅一墙之隔▷★□●▷●。

　　智能硬件特别是智能门锁的赛道也越来越拥挤☆■☆•。曾经的科技侠☆■•、云柚-◆□☆▼◇、云丁◇○▲△△=、果加率先入局=•，其中云丁领跑行业■▽•▲●▪，被寄予厚望的C端产品鹿客•▼◇▽，听闻可能沦落为小米的代工厂☆☆◆●□。

　　其次○=•，◆■“房住不炒…▲-”的房地产调控顶层设计没变◇…◆○，这意味着土壤是肥沃的◆△◁=•■，是长租公寓继续生机勃勃的根本动力▼★☆▪。

　　此外•…•○◆，两会报告中还提到了营业税简化征收□☆▲，加大减税降费力度…▪○◁，下调税率○◁◁◇，目前增值税率降到了6%■•，这些对长租企业的发展十分利好★☆-▽。

　　◁◆◁□▪•“后发优势■•”理论提醒我们○◁•，领跑者的身后还有许多跟随者◁★◇☆◁▽，各个梯队的头部现在发展如何了◇•…□▼？是否还能保持自身优势呢△◇-▼•？一起来关注下◁☆◁◇★☆。

　　经过近10年的沉淀==▪▲，长租行业的人才池子正在变大-■●●▲▪，从传统开发商流向国企类公寓和品牌公寓的人才数量正在增加•■•；同时○●=，互联网●=、金融○△◇▲○★、地产尊龙凯时注册▲☆…、跨国公司等非公寓行业高管•▲▪，也主动进入到长租领域•-□▽▷◆，期待分享一个行业爆发的红利△▪…◆。

　　第一梯队▲◇-▼□，分散式公寓被自如□◆○、蛋壳△◆、青客拿下三甲□…▽-▼=；集中式公寓以魔方□-▪■、乐乎▪■=•▽、泊寓◆★◁▷□▷、冠寓暂时规模数量领先•★；伴随行业成长的服务商▷◇=□◆■、平台商日渐增多■○，设计装修◁◆-=-、整体软装●◁◇▷•、家居厂商◆□▲、智能硬件▪◇★▽▽、公寓SaaS◆□▼、维修保洁□=、咨询顾问=▪◆□、金融服务和自媒体等一众供应链快速发展◇★▷=●▲，共同构成一张巨大的▷▪■▽“长租公寓价值网=▲◆”▲■○▪•。

　　此外△□•●△，智慧社区是纯租赁环境•=▼▪-▽，不区分业主与非业主☆■◁，◇-“租售同权★◇▷▷◁■”政策执行更到位□◇△◇▽；社区会引入学校☆-○、幼儿园…••、医院等教育和医疗的配套资源◆★，在家门口就能解决孩子教育…◁▽△、康养医疗●•=▲、青年创业等需求•□◆▲▪，将租客的年龄范围直接拉长=…◆；同时■□，人们在★△▲◆▽“一小时生活圈◁☆◇”内就能享受到商业□▪、娱乐▲▽…、运动=△△=、购物等服务▽☆，也可以在家里办公或者附近上班◇■◁…，相比传统的长租公寓似乎更显热闹▪◁…•◇▷，更充满了生活气息和烟火气•△，说不定还有一条地摊街▲□•。

　　如果把长租行业看成一头大象◁◆…，那受限于时间◇-、背景差异■○•-●▽，行业经营者往往会像摸象的盲人●○■▽，只有微观视角△■◆▽◇-，缺乏宏观视角•◆▷•◁▼。

　　此外△◇▼，大力发展长租公寓…○…◁=，在监管层面也具有重要意义▲■■。以个人住房为主体的住房租赁市场具有高度分散的特点■☆▪○，房源向专业化住房租赁机构集中▷=▪•●■，有助于主管部门规范市场主体行为•○◆◆，对规范租赁市场秩序▼○☆▽、稳定租金和租赁关系等都有更强的约束力■-▪=▷。

　　在原始时代◆○…▲○■，人们群居而生▪○○○，与人社交是一项重要的社会活动-=。田园时代◆-■，人们以村舍的形式居住■◇卫浴的完美融合 享受梦幻泡澡（三）尊龙凯 棕色木质地板和隔断下的白色浴缸以及洗浴用品特别的醒目■-。两边是过道=◁▷…，让整个卫浴间都处在开放的环境中■•▪■△：天啦噜监控人改装成马桶潜入内部了！尊 更多 卫浴的完美融合 享受梦幻泡澡（三）尊龙凯。，打开屋门就能实现社交●▲•★，像北京的四合院就能轻松聚集起邻里间的家长里短▷=▲▲。随着楼房的兴起■=○，人们关上了房门▽-◆◇…，把社交交给电视和手机来完成▲-•，电视是单向的社交★▷○◆△●，只能接纳▲◁=，无法输出▽▷；手机是双向的•◆◇★=，但过于虚拟◆△，两者都不够完美△▲▽◁●△。

　　但我们应该敏锐地察觉到▷▪-，资本并没有停下脚步○…○•。根据克而瑞的统计显示▪◇◇，截至去年年底◇○□★，国内百强房企中有约1/4都布局了长租公寓业务□★◆★-，其中TOP20房企长租公寓已累积开业房源突破32万间▼•-■▲，成为集中式公寓的主力△-▲◇。

　　2012年~2014年间☆…，中国的各个行业被互联网思维洗脑▷★▽，公寓进入融资高峰期●=○=○△，培育出来大批长租公寓企业-◇◁，其中千万量级居多△-◆◁，也出现了亿级单轮投资△■□☆☆，标志事件便是2014年底雷军投资You+◇●，魔方☆•□…□■、蘑菇▼▲▷•、水滴…■▼☆☆-、优客逸家等品牌公寓▼◁-，也都在此时登场☆☆•。

　　租房市场流量竞争激烈●▷=●，头部有新平台贝壳与老牌流量平台58安居客明争暗斗▲◇•，蘑菇租房梦想在SaaS端另辟蹊径△○◇，以扶持中小二房东流量为切入点▽■•◇☆○，聚集了一批零散的独立公寓品牌…◁，但如今二房东模式被反思质疑▽-★○•，蘑菇租房也有一年多没有喊■-△“让天下没有难做的公寓▼◇”了☆▲▲。

　　租金贷问题的主要症结在于■○△：1△△=◆▪、租客是否在不知情或者未被进行充分风险提示的情况下☆…□●-，办理了▲…▪…“租金贷-○=••◁”▷•★○；2▷○☆、公寓企业在拿到这笔资金后的使用方式缺乏监管▪●▷。用一句总结就是▪◇：取之无道○▷△=，用之不当•▪▼。

　　如上海的R4地块和集体租赁用地不断增多▷▽，截至 2020 年 4 月★★，全国范围内总计推出租赁用地近 200 块▼◆▪▪•，规划建筑面积超 1200 万方=-☆◁，预计未来能释放近 20 万套租赁房源★△◁■☆。

　　在租售并举政策下▼-=▽=●，▪▲“商改住●■●◁▼”政策在全国范围内实施•-■■•，大量商住类物业▪=…、商办项目的土地属性被调整成租赁型住宅◁=-○◇，改建后只租不售△□•○▲。从商办变为▼…▷◇“商改住▲=▪”■-…◆★•，不仅由商水商电改为民水民电★◇，还可以落户上学■▷=★，极大降低了新市民的生活成本==。

　　在开发商加入后▽▷…，行业包租融资模式的门槛被提高•■…•，行业拿房成本迅速上升★•…•□▪，规模与杠杆难以平衡▲■•=，行业赛道陷入了新一轮的疯狂△★=，导致2015年分散式公寓的疯牛年●-△◆，2016年集中式公寓疯牛年-★■，2017年开发商疯牛年◆▽=★，2018年开始租金贷暴雷◁▪◆☆☆◁，一大批租赁品牌阵亡=△▪。

　　毫无疑问◇=-★…，当前的长租行业格局还处巨变中•☆■•▽，新人如后浪★▪▷□□▪，层出不穷•▲，今天的头部如果不尽快变革适应▽○□，就可能变成的昙花一现…◇-。

　　持有运营类资产一旦有了终极退出标准◇•○★◁☆，那么在建设的各个阶段•☆◆、不同风险偏好的社会资金☆▷、匹配的创新金融产品◁-▲★△■，都会参与进来••□，从而形成长租公寓的现金流闭环=•●○☆•。

　　2019年下半年★▲▼◁☆，行业内REITs试点呼声再起◇☆●▲，2020年4月☆-◆•★，基础设施领域被率先推进公募REITs试点工作●…，银行★◇•=□★、信托☆●◇▲△、地产基金等成熟金融机构小试牛刀=◆▪，类REITs破冰◆□、保险银行等长线资本涌入△●▼••◇，整个行业快马加鞭前进■▲•。

　　迷雾重重◁-■▪★，鱼龙混杂▷•…●，唯有抽丝剥茧▽•=•■，才能客观中立的认识真正的长租公寓■▲▲◆…，本文将带你系统了解长租公寓行业的昨天◁•…□▽■、今天与明天★■△▲★▪。

　　别看现在一片荒芜▷•，但只要种子和土壤都在△▲■茧一文读懂长租公寓的前世今，必然会迎来生机••。生机具体表现为▼-：

　　互联网时代下○▪，95后●△、00后普遍更重视个体内心◇●▼★●•，当这批人成为租房主力军时△▽•◇，基因的力量更为强大-★，居住社交的需求也更强烈△▼△。可以想见-•◆◁…，适应这群人的长租公寓…▽，一定会重新定义-☆○“租住▷◆”◇=■▼，更加重视●○▲◆☆“社交▪▼■■”•◇，通过移动互联+空间设计的深度结合◁•，去满足这类需求◆◇☆•=，把居住者拉回田园牧歌★▲▽★、熟人社会的状态▷○▪。

　　在不可逆转的城镇化进程□△○=□、难以承担的高房价压力▼▼•▽…、席卷而来的消费升级尊龙凯时注册•▽◇•◇◁，多重因素的影响下▽□△，长租公寓市场在过去10年内发生…●-、发展☆■◇▲。

　　其次▼•◁，高房价迫使很多外来者不得不推迟购房年龄▲★。数据显示☆▷▽◆，北上深青年的平均购房时间都超过了30岁□-•，且不断在增长○•，一位本科毕业生至少需要奋斗9年▪☆☆，才有机会买到自己的房子▽◆◇▲▲□。近年国家坚持房地产市场调控长效机制▪○▷◇▷，房价上涨预期有所弱化•☆▼-=，但因房价压力而加入租房群体的人群仍在增多◆•，可见租赁市场依然会持续上升●=■●◇。

　　出于对个人隐私保护和成本考虑••●▷，传统住宅★◆▽、酒店对物联网技术的接受度更滞后▲◇☆，改造难度更大•★•○●•。而长租公寓运营链条长◇△=▷○…、环节多◁•▼，想要对规模庞大的房源和租客进行统一管理▽◇，就必然会主动拥抱○▪△△“智能化管理▲□”以降低成本▷•●▽•◁、提高运营效率▷◁◆◁★△，所以公寓天然适合做IoT入口••。

　　新技术在新领域往往更容易得到推广运用◇-…▼▪。目前●△★◆◇，智能家居提供商的产品和技术的越来越成熟●●▲，公寓的智能化设备覆盖率也会快速提高▲-，未来智慧公寓和智慧租赁社区-■▷■☆，将成为行业发展的新方向●▽◇。

　　目前•▷▪…●●，最容易实践5G技术和物联网概念的领域…•▼•□•，非无人驾驶和智慧公寓二者莫属▼…◁▷△。

　　大型租赁社区的IoT系统☆•-◁，还融合了安防□-◁▽、消防=▽☆▽、智能家居等需求△◁▽▲。通过SaaS管理中台=▲，社区可以更加高效的实现路灯自动控制▽•△、故障监测告警●=、社区智能通行•◁、绿化浇灌监控…▷▲◁、垃圾溢满监控○☆☆-○=、智慧消防系统▪▷-、智慧停车监控以及社区安防监控等-•★△●。社区管理与5G结合的强大优势=△，在上半年的疫情防控工作中大放异彩•◇，获得了多方肯定▽■■★◇。

　　如果说YOU+和窝趣模式是白领公寓的社交范本◇▷▲▲•，那么大型智慧租赁社区的社交属性就更强烈了○▷▽★。首先◇▼，智慧社区会做人车分流•△，所以整个小区都是社交场所◆●▷☆△●。同时◇▲，小区内大量增设公寓的配套功能区▪▼▲△，如烧烤广场○◆□、步道自行车道▲△、灯光球场☆★△▲、撸猫露台-□□◇-□、遛狗广场-▪…★☆、自助超市和餐厅★○□、自助健身房▲…△●、公共厨房等等迎合年轻人生活方式及喜好的设施▪▷▲★☆▷，搭配定期举办的不同主题沙龙活动▷•▷-•☆，方便人们聚集聊天-•▷，催化社交◇★▷…●★。

　　美国社会心理学家马修·利伯曼在其著作《社交天性》中写道△=▷•○，▷◁▲=▼“人对社交的需求甚至大于对食物和温暖的需求☆■◆▽◁…。•◇”

　　总之△•◁◁，2018年下半年起▷-，北京△▲▪▲■◁、上海◁•◆-、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管◁★★，不少银行也叫停了★…■◇○▽“租金贷-▽△●◆”业务○□…■○。这个2015年就随着长租公寓兴起而随之产生的金融产品…•▪，变成了要比P2P爆雷更可怕的◇★◇“坏东西●☆☆”▽▪△▼-，需要为公寓倒闭等一系列事件■◁□▲◇“背锅■◇☆◇”☆◆，并被完全◁■“叫停☆▪-•▷”▪-▼。

　　过去10年▷●-★，累计7600万大学毕业生★=▽，至少70%在租房-△◆，他们是长租公寓最直接的客户群◆◇△■=。预计2022年◆▽==◁，加上流动人口▲●，租房人口将达到2◁●▽▷.4亿人▽★。上海易居研究院智库中心也预测▲▽=，未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段▼…•-，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求☆▼▪□▽生尊龙凯时注册独家解析抽丝剥。

　　野火烧不尽○▪…，春风吹又生……◆▷▼。森林大火永远不会造成毁灭性打击☆○，生存的土壤在•△-，种子在•○，森林很快会再次焕发勃勃生机▽★…△。

　　长租公寓缺的不是未来◆□□◆，缺的是时间●-★■-，缺的是耐心▷★-☆。目前▼=◇★◁，境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步-◁，长租公寓REITs或将渐行渐近△☆◆=；龙光控股=◆、首创集团=★○、阳光城▷○◆◆◇、华润置地等房企集团相继获批（或成功发行）住房租赁专项债券☆•▼★。

　　在租住品质不断提高◆••、市场秩序日渐规范的业态下◁○■，2019年底的全国住房和城乡建设工作会议上明确提出-▽：2020年将重点探索把集体土地租赁房□=，委托给专业运营商配租的运行机制▪□▼△。

　　士隔三日★▲-▽▷=，应当刮目相看…●…○▪。长租行业是个年轻的行业▲◁☆，前后不过10年■-◇☆•，必然会不够规范不够成熟不够完善★●。同时◇…□△▼◁，长租行业是个快速革新的行业▽•★▲，每一年•▷☆，每一季度○△◁○…=，甚至每一周都会有摧枯拉朽的改变▼▷=●△。

　　自此▲☆•，各级地方政府也纷纷出台租赁新政△○-■◁=，培育租赁市场和机构房东○▷=•◁▽，鼓励租赁市场向前发展■…▼-▪▽。一时间-•，行业里品牌公寓旌旗林立○■。

　　其次被改变的是规模迷信…●■△○，受制于行业的金融产品匮乏☆◇、公寓自身的盈利能力▽▷=○-，拼命做大规模数量◁▲☆--★，反而变成了成本负担▪-。

　　我们很难预判一条从未有人走过的路☆□★▼■●，会遇到多少岔道与歧路△◇▼•。在2014年~2016年期间▼□，品牌公寓依靠融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的方式▪▼▼★●▲。在疯狂的扩张中▼=-▽，行业完成了◇★★▪☆◇“0到1•◇▽”的积累☆▷☆△，也留下了日后的诸多隐患●▪●▼△○。

　　比如擅长打造▼-☆◇“社交感○☆…▼□◁”的You+公寓和窝趣公寓▪●▪★▽○，就在房间内不再配置大客厅◇•，而是将大堂打造成共享大客厅•■▽▼=，并在公共区域摆放了大量条形沙发○★、木墩椅★•、咖啡吧甚至看球赛的壁挂式电视等•△▽○，各类娱乐休闲资源都集中在此▲=○▼▪，加强了公共空间的社交性◆•△◇□★。《老友记》中的☆◁●□□★“爱人在身边▽=◁□▽，朋友在对面▪★◆•▽□”▷◆△★■▷，下班后一起坐在楼下咖啡馆谈笑聊天◁…，就是对▲•▪▼▽“公寓社交▽★★-★●”理念的最好阐释△☆•-…★。

　　再次▲◁•◇，随着居民可支配收入的提升◇▼□，国民开启了消费升级的大潮-•◆■▷•，其中居住升级成为消费升级重要部分•▽▼▽，这使得头部品牌公寓和小而美公寓数量快速增加•▽▼□-▽。同时•▲●◇★，公寓也通过多种形式提升服务质量=☆◇○▽△，如对老破旧房源进行统一的家具…▽◆、床-◆•、空调等装修◆◇▲，增强单间的生活功能◁▲▲；比如为合租的房间门增加指纹密码锁等微小的设计▲△△，都为年轻人带去安全和隐私●▽△；比如随叫随到的管家服务◆▼=▲、公共区域保洁□◇=□▼、免费维修等服务▽◆▪-▽。随着越来越多的新生代群体愿意支付更多租金来提升租房品质□△□•…，租赁市场也实现了扩大和升级=△◁。

　　虽然这次试点范围没有商业不动产•□▷，没有长租公寓□▽•…=▪，但有理由坚信在租售并举的国家战略下=▪=△，大资管时代的大幕正徐徐拉开▪★△-，开发+运营将是新型房地产业务的普遍范式△…△。像近日的建行1900亿贷款▽•☆★，支持6城政策性租赁住房试点▽▷○□☆，就是极好的案例□◁。

　　在智能公寓内◇▷，租客能享受到成熟便捷的门锁▼▽…、水电表智能化服务▪■○•▼，如智能门锁让进出情况实时查看○•，包括门的开关和各种非正常状态报警等••★△◆；智能热水器定时烧水▷△▷□、水温设定▲▪★▷、通风设定…-☆▪、过热保护等◆○☆•◆○；智能空调定时开关冷气-◁，远程控制开关□■▼•、模式★=、风速◆▼◆▪-、电量统计等多种智能功能▽△▽…◁。

　　公寓方向调整•=，必然带来▽•▷▲▷“规模缩水■△”□…▽★★，在行业没有找到新的利润增长点之前-=…▪★•，资本自然更为理性◁◁◁◇○▲。

　　这意味着○•▽○，在行业趋势■●▲▪□□、政策导向的双重推动下==▪，国内长租公寓企业将迎来新一波发展高潮=☆▪。当然•…△▼，前提是能在这次疫情冲击中挺过去△★◁■▽。

　　另一方面▪•，资本的冷静也与行业格局极速蜕变相关•△，长租公寓不会形成一家独大的局面△☆，未来会有越来越多的头部崛起★▽●▽▽。

　　资本本性逐利○◁☆=-，在金融配套政策与监管执行还不成熟的背景下□□△•◁◁，很快…•☆，响声最大的那颗雷出现了——杭州鼎家长租公寓宣布破产▪★=，在引发大量租客和房东维权同时□●○▪，▲•△•“租金贷★…□”运作模式随即被诸多媒体曝光◇▪◆，被指称•■▪“空手套白狼●▲”□▼▲◇☆、■…“套路比P2P深▲▽•”▷…•。这件事也侧面证实•▼▲○=△，许多中小型长租公寓融资能力弱••●▼◆○，要想获得资金只能走上-=‘分期贷-★☆=’这条路•▽●。

　　首先◁•，年轻人对美好居住的向往没有变▽◇■，即市场需求没有变▪▼●，这相当于◇■△▪…○“种子◇▲=☆☆”仍在…◁●▲，只要有合适的土壤■▽，种子便能重新覆盖大地••■。

　　赛道多元化◁▲…△☆，意味着可投资对象选项增多-▪◇。对长租行业有意向的资本☆▽○，除了挤在头部公寓一处分抢•▼=“小蛋糕★▲=”外-▪▪☆★=，也可以把目光放在那些还在成长中的新生力量◆•，共同参与做个大蛋糕▷••。

　　都说•○•“人生若只如初见▪□■★”□▷●-★，其实最初的租金贷也曾十分美好•◆•…。对刚毕业不久的职场新人来说◁●★▲，租金贷是一次性▲▽△=…“借贷●○”一年房租△▼○，之后逐月还贷的新选择☆-☆-☆，租房者以支付一部分利息为代价▼▲，缓解了资金的压力▽-■。且年付的方式往往可以取得较季付更加优惠的租金价格=◇=…△…；而另一方面☆□□，出租方因为能提前收到一年的房租尊龙凯时注册◆◆-，有足够的运转资金◁●，提升规模和服务=▼；金融机构也赚取了•▷--“贷款利息=☆◆-▼”□★●。可谓一石三鸟●■=▷。

　　在过去十年◇▼□◇◁•，长租公寓在叫好声中开始▪…••○，在争论声中发展☆■□，在怀疑声中踌躇不前◆☆▼△△，回首看去▪•○■□•，可谓风雨中奔跑的十年▷◆。